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국토부, 강남 재건축 5곳 점검...부적격 사례 76건 적발
[심종대 기자]지난해 서울 강남 재건축 단지 시공사 선정 과정에서 일부 시공사들이 거액의 무상옵션을 약속했으나 은근슬쩍 공사비에 포함시켰다는 정부와 서울시의 점검결과가 나왔다. 지난해 강남 대형 재건축 단지들이 재건축초과이익환수제를 회피하려고 사업 속도를 높이면서 시공사도 서둘러 선정하면서 건설사 간 치열한 수주 경쟁이 벌어졌다. 시공사들은 이 과정에서 공사를 따내기 위해 앞다퉈 무상옵션 경쟁을 벌인 바 있다. 국토교통부는 지난해 벌인 강남권 5개 재건축 조합에 대한 합동점검 결과 총 76건의 부적격 사례를 적발해 수사의뢰, 시정명령 및 행정지도 등의 조치를 했다고 22일 밝혔다. 이들 단지는 반포주공1단지(1·2·4주구), 신동아, 방배6, 방배13, 신반포15차다. 적발 사례는 시공자 입찰 관련 11건, 예산회계 37건, 용역계약 14건, 조합행정 9건, 정보공개 5건 등으로 분류된다. 이중 무상으로 제공키로 한 옵션을 실제로는 유상으로 처리하는 방식이 가장 대표적이었다. 점검 대상이 된 5개 조합의 시공자가 모두 적발돼 수사의뢰 조치된다. 그중에서도 지난해 치열한 수주전이 벌어졌던 반포 주공1단지 공사를 따낸 현대건설은 5천26억원 상당의 무상옵션을 제공키로 했으나 이를 모두 총공사비 2조6천363억원에 중복 포함시킨 것으로 조사됐다. 국토부는 “무상 옵션과 관련해 향후 조합원이 추가 부담금을 물게 되거나 분쟁으로 연결될 소지가 큰 것으로 확인됐다”고 밝히자, 이에 대해 현대건설은 “무상 옵션에 대해 이견이 있을 수 있다. 일단 조사에 성실히 임하고 필요한 부분은 소명하겠다”고 전했다. 다른 단지에서는 천정형 시스템 에어컨을 달아주거나 발코니 확장을 해준다고 약속했으나 그 비용 232억원을 중복시켰다. 행주 도마 살균기와 현관 스마트도어록 등을 공짜로 제공해준다고 하고선 109억원의 비용을 사업비에 넣은 시공사도 있었다. 이와 함께 조합의 입찰기준에 따라 반드시 설계에 포함시켜 제안해야 하는 조경 나무나 스마트오븐, 욕조 등의 품목을 누락하고 이를 근거로 공사비를 산정해 시공사로 선정된 사례도 적발됐다. 시공자 선정 과정에서 조합이 제시한 입찰 참여 기준을 위배해 설계를 제안하거나, 개별홍보 행위를 한 사례도 적발됐다. 국토부는 조합원에게 부담되는 계약을 체결할 때 사전 총회 의결을 거쳐야 함에도 이를 이행하지 않은 3개 조합의 임원에 대해서는 서울시에 수사의뢰하도록 했다. 조합 임원이나 총회 미참석자 등에게 부당하게 지급된 수당과 용역비 등 총 7건 약 2억7천만원은 조합으로 환수조치 했다. 사법기관의 수사와 재판을 거쳐 시공사 불법 행위가 확정되면 시공사 선정이 박탈되거나 조합의 관리처분계획 인가가 취소될 상황까지 이어지는 것은 아닌지 주목된다. 일단 현행 도시 및 주거환경정비법에는 시공사의 불법에 대해 처벌하는 조항은 있으나 시공권을 박탈하는 내용은 없다.
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부동산 거래 호황에 지난해 양도세.종부세 ‘역대 최대’
[심종대 기자]부동산 거래 호황과 가격 상승 등에 힘입어 지난해 양도소득세와 종합부동산세 징수액이 역대 최대를 기록한 것으로 나타났다. 기획재정부에 의하면, 2017년 양도세 수입은 2016년보다 1조 5천억 원, 10.6% 늘어난 15조 천억 원으로 집계됐다. 양도세는 토지나 건물 등 부동산 거래나 주식, 기업 출자 지분 거래, 골프장.콘도 회원권 거래 등으로 생기는 소득에 부과된다. 정부는 이런 양도세 증가가 부동산 가격 상승과 거래 증가 등에 힘입은 것으로 보고 있다. 지난해 부동산 거래량은 552만 3천 건으로 1년 전보다 59만 건 증가했다. 평균 지가 상승률도 3.88%로, 1년 전보다 1.18% 포인트 높았다. 부동산 가격 상승에 따라 종합부동산세 징수 실적도 2016년 1조 3천억 원에서 지난해 1조 7천억 원으로 4천억 원 증가하면서 최고 기록을 경신했다. 주택에 대한 종부세는 다주택자의 경우 공시 가격 합계가 6억 원을 넘는 경우에 부과된다. 1가구 1주택이면 공시가격이 9억원을 초과할 때 과세 대상이 된다.
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삼성물산, 신반포3차.경남아파트 통합재건 공사계약 체결
[심종대 기자]삼성물산 건설부문은 13일 신반포3차.경남아파트 주택재건축정비사업조합과 통합재건축 공사 도급계약을 체결했다. 계약금액은 1조 1277억원 규모다. 신반포3차.경남아파트 통합재건축 사업은 서울시 서초구 신반포로19길 10 인근에 위치한 신반포3차아파트와 옆단지인 경남아파트를 함께 재건축하는 사업으로, 기존의 2433세대 단지를 허물고 최고 35층 규모의 2971세대 아파트 단지로 새롭게 탄생한다. 신반포3차.경남아파트는 반포대교 남단 한강변에 위치해 한강 조망이 가능하다. 한강 건너편의 이촌동 래미안 첼리투스에 이어 새로운 한강변 랜드마크 단지로 자리매김하게 될 예정이다. 또한 반포주공2단지를 재건축한 래미안 퍼스티지와 함께 반포대로변 약 5400세대 규모 래미안 라인을 구축, 최고의 아파트로서 명성을 이어갈 계획이다. 반포동은 교통과 학군, 편의시설 등이 잘 갖춰져 소비자들의 선호도가 높은 지역이다. 신반포3차.경남아파트는 서울지하철 3.7.9호선(고속터미널역, 신반포역)을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권이자, 올림픽대로, 반포대로가 인접해 있는 교통의 요지다. 단지 인근에는 계성초와 잠원초, 신반포중, 세화여중∙고 등 명문학군이 형성돼 있다. 또한 신세계백화점 강남점과 서울성모병원이 가까워 이용이 편리하다. 신반포3차.경남아파트 통합재건축 사업은 해외설계사(SMDP)와의 협업을 통해 차별화된 단지 외관과 커뮤니티 디자인을 선보일 예정이다. 커뮤니티 시설로는 한강 조망이 가능한 스카이브릿지와 스카이로비 등이 준비되고 있다. 각 세대에는 삼성물산이 자체개발한 IoT 스마트홈 시스템이 적용된다. 실내 미세먼지를 측정할 수 있는 IoT 홈큐브를 제공한다. 안면인식, 지문인식 시스템을 적용할 예정이다. 전 세대 4-Bay 평면적용을 통해 채광을 극대화했고, 천정고를 일반아파트(2.3m)보다 20cm 높인 2.5m로 설계했다. 또한 친환경 기능성 마감재와 음식물쓰레기 이송설비를 설치하고, 에너지 효율 1등급 아파트로 구축할 계획이다. 한편, 신반포3차.경남아파트 통합재건축 사업은 올해 하반기 이주 및 철거를 시작해 내년 7월경 일반분양에 나설 예정이다.
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국토부, “강남 4구 재건축부담금 최고 8억4천만원”
[이상길 기자]국토교통부는 서울 강남 4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)의 재건축 아파트 재건축부담금을 모의실험(시뮬레이션) 한 결과 최고 8억4000만원까지 나타났다고 21일 발표했다. 국토부는 이날 재건축 초과이익 환수제도가 올해 부활함에 따라 서울 강남구와 서초구, 송파구, 강동구 등 강남 4구 15개 단지의 조합원 1인당 부담금을 추정한 결과 평균 4억3900만원이 나왔다고 밝혔다. 최고는 8억4000만원이었다. 개발이익이 많이 나오는 아파트는 서울 마포구나 동작구 등지의 30평대 아파트 매매가 수준의 부담금을 내야 한다는 의미로, 최고 8억4000만원의 부담금이 나온다는 것은 역산하면 재건축으로 인한 초과이익이 17억5000만원이나 된다는 뜻이다. 그러나 정부는 이 같은 계산이 나온 근거는 제시하지 않았다. 국토부 관계자는 “개별 단지의 내용은 민감한 사안이기에 공개할 수 없다”고 말했다. 강남 4구를 제외한 나머지 5개 아파트 단지의 1인당 부담금은 1억4700만원이었다. 강남 4구 15개 단지 중 부담금이 가장 많은 곳은 8억4000만원이었고 가장 적은 곳은 1억6000만원이었다. 6억원 이상 4곳, 4억~5억원대, 5곳, 3억원대 3곳, 3억원 미만 3곳 등으로 나타났다. 재건축 부담금은 재건축 단지 사업성 및 주택 보유자의 투자 수익률을 결정하는 핵심 요인으로, 오는 5월부터 부담금 예정액 통지가 이뤄질 예정이다. 특히 올해는 재건축 초과이익 환수제가 다시 시행된다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 해당 지역의 평균 집값 상승률을 넘는 수준의 개발이익이 발생하면 최고 절반 이상 정부가 환수하는 제도다. 조합원별 평균 이익이 3000만원 이하일 경우 부담금이 면제되지만, 1억1000만원을 초과하면 1억1000만원을 넘는 이익금의 절반에 2000만원을 더한 금액이 부담금이 된다. 초과이익은 재건축 사업으로 오른 집값에서 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 차감한 금액이다. 사업시행인가를 받은 재건축 조합은 3개월 내에 재건축부담금 예정액 산정을 위한 기초 자료를 관할 시.군.구에 제출해야 하고, 자료를 받은 지방자치단체는 1개월 내에 예정액을 통지해야 한다. 조합은 관리처분계획을 수립할 때 통지 받은 재건축부담금을 반영하게 된다.
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한은, 지난해 서울 아파트값 4.7%↑...비수도권은 0.4%↓
[김학일 기자]지난해 서울 아파트 매매가격은 크게 상승했지만 비수도권은 하락세를 면치 못한 사실이 한국은행 경제전망보고서로도 확인됐다. 보고서에 의하면, 지난해 아파트 값은 8.2 대책 후 안정세를 보였지만 지역별로 차별화가 심화됐다.서울은 4.7% 올랐지만 경기.인천은 1.7%에 그쳤고 비수도권은 0.4% 하락했다.서울은 강남4구와 광진구 재건축 아파트를 중심으로 상승폭이 크게 확대됐다. 2017년 9월에는 전월 대비 상승률이 0%였지만, 10월 0.3%, 11월 0.4%, 그리고 12월에는 0.8%로 뛰었다. 경기.인천은 12월에는 보합으로 전환됐고, 비수도권은 10월 이후 계속 0.1%씩 하락했다.
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HDC현대산업개발, 2018년 14개 단지...1만6180가구 공급 예정
[강중석 기자]종합 부동산·인프라 그룹으로 도약하는 HDC현대산업개발이 2018년 1만6천여 가구의 공동주택을 공급할 계획이다. HDC현대산업개발은 올해 공급물량을 14개 단지, 총 1만6180가구(임대분양포함)로 책정했다. 지난해 공급한 15개 단지, 1만5579가구와 비교해 소폭 증가한 물량이다. 특히 전세대란으로 인해 꾸준한 주택수요가 있는 서울과 수도권 공급 물량 비중이 높다. HDC현대산업개발은 이달 초 약 10대 1의 높은 청약 경쟁률을 보인 수지광교산 아이파크를 시작으로 전체의 약 60%에 달하는 물량을 서울 및 수도권에서 공급한다. 서울 5개 단지 4489가구와 수도권 4개 단지 4734가구로 구성된다. 서울 및 수도권을 제외한 전국에서는 부산, 대전 등 주요 거점 도시에서 5개 단지 6957가구를 공급한다. 사업유형별로는 도시재생 사업이 전체 공급 물량의 약 40%로 6861가구다. 도시재생 사업지는 조합물량 소화로 안정적인 공급성적이 보장된다. HDC현대산업개발이 강점 및 노하우를 보유하고 있는 자체사업지로는 1개 단지 1373가구가 배정됐다. 상반기에는 고척 아이파크(공공지원 민간임대주택)2205가구를 선보일 예정이다. 서울 내 도시재생 사업지는 오는 3월 당산 상아현대를 시작으로 장위7구역, 아현2구역, 하반기에는 강남권 사업지인 개나리4차 등 4개 사업장이 순서대로 공급된다. 서울 이외 지역에서도 3월에는 전주 바구멀 1구역을 시작으로 부산 온천2구역, 안양 임곡3지구, 부산 거제2구역 등이 순차적으로 공급될 예정이다.
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손바닥 뒤집는 부동산 정책 “믿을 수 없다” 시장 혼란 가중
[이상길 기자]부동산 정책, 도무지 믿을 수 없다. 며칠 사이에 정책 방향이 뒤집히고, 같은 부처 안에서도 한다 안 한다가 엇갈린다. 정부가 부동산 정책 방향의 갈피를 잡지 못한 채 오락가락하면서 시장은 혼란스럽기만 하다. 최근 재건축 정책 방향이 며칠 사이에 바뀌고 보유세 인상에 대한 시그널도 바뀌었다. 정부는 최근 일부 지역 집값 급등의 주범으로 재건축에 투기세력이 몰린 것을 꼽으면서 규제 정책을 폈다. 지난해 8.2 부동산 대책을 시행하면서 서울 주요 지역 등을 투기과열지구로 지정했고 대출 규제를 강화하는 등 전방위 규제에 나섰다.그러나 정부는 재건축 규제 강화에 대해서는 투기적인 거래는 막되 주택 공급 기조 자체를 바꾸지는 않는 형태로 신중했다. 박선호 국토부 주택토지실장은 지난 9일 “지난해 이후 마련한 부동산 대책이 차질 없이 시행되면 부동산 시장이 안정을 찾을 것”면서, 정부가 현재 30년인 재건축 연한을 40년으로 늘릴 것이라는 우려에 대해 “검토한 바 없다”고 밝힌바 있다. 하지만 이런 정부의 방침은 열흘도 안 돼 뒤집혔다. 김현미 국토교통부 장관은 이달 18일 “재건축이 주거환경을 개선하는 순기능이 있는 것은 사실이지만, 구조 안전성의 문제가 없었지만 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다는 문제가 있는 것도 사실”이라면서, “건축물 구조적 안정성이나 내구 연한 등의 문제를 종합적으로 검토해 볼 필요가 있지 않나 생각한다”고 말했다.시장에선 당장 재건축 연한이 늘어나고 안전진단이 강화될 것이라는 예상이 나오기 시작했으나, 정부의 이 같은 공급 규제 정책에 대해 전문가들 사이에서는 회의적인 시각이 많다.정부는 보유세 문제에서도 확실한 정책 기조를 보여주지 못하고 있다. 정부는 그동안 보유세 인상 문제에 대해 과세 형평성의 문제, 거래세와의 조화 문제 등을 고려할 때 신중하게 접근해야 한다고 밝혀왔다. 보유세를 올릴 경우 정부가 말하는 투기세력은 물론 1주택 소유자까지 광범위하게 영향을 받는 데다, 선진국보다 거래세가 높은 상황에서 보유세만 건드리기 어렵다는 이유에서였다. 하지만 이 같은 정부의 정책 기조도 최근 또 뒤집어졌다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 16일 “다주택자 보유세 인상이 충분히 타당성이 있다”고 말했다. 더불어민주당 측은 이미 공시가격 현실화와 공정 시장가액 비율 인상 등을 통한 보유세 인상 논의에 불을 당긴 상태였다. 조세재정개혁특위는 아직 꾸려지지도 않았는데 정부와 여당이 먼저 방향을 언급한 셈이다.전문가들은 보유세 인상 역시 강남 4구의 집값 상승을 오히려 부추길 수 있다고 우려한다. 보유세를 높이겠다는 정책은 다주택자들이 임대사업자로 등록해 세금을 내게 하거나 집을 팔도록 하기 위한 것이다. 이는 양도세 인상 조처를 시행하면서 퇴로를 먼저 막아 정책 효과를 거두기 어렵다는 것이다. 특히 최근 집값이 많이 오른 상태라 보유세를 높여도 버틸 여력이 있다고 전문가들은 진단한다.
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