경제

갭 투자는 ‘갭(Gap)+투자’를 합친 단어로 전세를 안고 집을 사는 것을 말한다. 즉 전세가율(80~90%)이 높은 주택을 전세를 안고 산 뒤 시세 차익을 노리는 투자방식이다. 세입자의 전세보증금을 ‘지렛대’로 삼는 전형적인 레버리지 효과(부채효과)를 극대화한 형태라고 볼 수 있다. 예컨대 2억인 아파트 전세금이 1억8천만 원이라면 2천만 원만 들여 집을 사는 것이다. 갭 투자 국어사전에도 나오지 않는 말이다. 이는 저금리 흐름에 따른 일시적인 사회현상이라고 볼 수 있다.# 갭 투자도 부동산투자의 한 방법 갭 투자의 유리한 점으로 첫째, 같은 자금으로 훨씬 많은 투자 부동산을 확보할 수 있다는 것이다. 둘째, 전세금이란 부채는 2년 뒤 원금을 상환해야 할 의무가 있을 뿐이며 전세 기간 동안 이자가 발생하지 않는 ‘무이자 대출’이라는 것이다. 전세 레버리지를 활용하면 전세금이 상승하면 바로 그 자체로 레버리지 효과가 나타난다. 반대로 하락 시에도 따로 이자가 지출되지 않으니 충분히 견딜 수 있다. 정리하면, ‘본인의 자금에 무이자 대출을 더해 복수의 투자 물건을 매수함으로써 수익률을 극대화할 수 있다’는 것이 갭 투자에 대한 핵심이다.갭 투자의 전제조건은 ‘가격상승’이다. 갭 투자의 목적은 결국 부동산 가격상승에 따른 수익창출이다. 즉 지속적인 가격상승이야말로 갭 투자에서 반드시 필요한 요소이다. 만약 전세금이나 집값이 하락하면 깡통주택이 발생하여 임차인은 전세보증금 중 일부를 손해 보거나 그 집에서 계속 살아야 하는 부작용도 발생한다.갭 투자의 3요소는 매도자, 매수자, 세입자(전세)로 이루어지며, 여기서 세입자를 제대로 확보하지 못하면 갭 투자가 성립되기 어렵다. 때문에 갭 투자 물건을 선택할 때 투자자는 전세가 잘 들어올 수 있는 여건을 가진 아파트를 고르는 충분한 안목을 갖추어야 한다. 즉 교육환경(교육 프리미엄), 교통환경(회사·학교와의 접근성), 상권환경, 자연환경을 갖춘 입지를 선택하여야 한다.# 갭 투자와 ‘토끼와 거북이’갭 투자를 이솝우화인 ‘토끼와 거북이’로 비유해보자. 갭 투자의 핵심은 매매가격과 전세가격을 비교하여 최소한의 투자금으로 투자수익률을 극대화하기 위한 것이다. 여기서 매매가격은 ‘토끼’로 전세가격은 ‘거북이’에 비유할 수 있다.갭 투자에 있어 최적의 매수타이밍은 최소한의 투자금이 들어가는 토끼(매매가격)와 거북이(전세가격)의 거리가 가장 적게 차이 날 때이다. 즉 토끼와 거북이가 달리기를 하는데 토끼가 한참 잠을 자고 있는 동안 거북이가 열심히 달려 거리를 최대한 좁힌 시점이라고 볼 수 있다. 매매가격과 전세가격의 차이가 가장 적게 차이가 나는 시점이 바로 2014년 상반기였다.갭 투자에 있어 최적의 매도타이밍은 매매가격이 꼭짓점에 도달했을 때이다. 여기서 토끼(매매가격)와 거북이(전세가격)의 거리가 가장 크게 날 때이다. 즉 토끼가 거북이를 한참 앞서 나갈 때라고 볼 수 있다. 이러한 시기가 바로 2018년 상반기였다.# 갭 투자의 오늘과 내일갭 투자의 전제조건은 시세상승이다. 일반투자든 갭 투자든 마찬가지로 시세가 발생해서 수익이 발생하게 된다. 최근 갭 투자에 대한 경고음이 여기저기서 들리는 이유는 시세 상승이 멈췄기 때문이다. 특히 수도권과 지방이 그렇다.지난 8.2 부동산 대책을 필두로 하여 김현미 국토교통부 장관은 공개적으로 갭 투자를 지목하며 “집을 거주 공간으로 보는 게 아니라 투기 수단으로 보는 신종 수법”이라고 비판하면서 계속적인 규제의 강도를 높이고 있다.갭 투자는 기본적으로 아파트가격 상승을 전제로 하기 때문에 조정기에 들어선 최근의 주택시장에서는 성립하기는 어려운 투자 방식이며, 특히 다주택자들에 대한 양도소득세 중과 규제도 있는 터라 갭 투자 열기는 식고 있는 실정이다.갭 투자도 개인의 입장에서 본다면 상당히 효율적인 투자방법이 될 수 있다. 그러나 아무리 좋은 방법도 그 투자방법에는 적절한 시기가 있다는 것이다. 이제 갭 투자는 조심해야 할 때이다. 전세가율이 점점 떨어지고 있는 지금 집값도 보합내지 침체가 예상되고 있는 흐름이라면 갭 투자는 쉬는 게 좋겠다는 생각이다.앞으로 갭 투자의 매력이 빠르게 사라지면서 갭 투자대신 월세 소득을 꼬박꼬박 얻을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 점차 증가하고 있다. 조금 유연한 사고를 가져 현명하게 대처할 필요가 있다. 즉 기존의 공격적인 투자방식에서 안정적인 투자방식으로 변경하여 월세 소득으로 집중하는 것이다.